Für alle ab dem 01.01.2002 geschlossenen Werk- (Bau-) Verträge – egal ob unter
Einbeziehung der VOB/B oder aber nur nach dem BGB geschlossen – hat der Bauherr
gegenüber dem Bauunternehmen, aber auch gegenüber dem planenden und dem
bauüberwachenden Architekten keinen (!) Anspruch mehr auf Ersatz der fiktiven (!)
Mängelbeseitigungskosten. Das ergibt sich aus seiner Rechtsprechungsänderung, die der Bundesgerichtshof (BGH) selbst mit seinem Urteil vom 22.02.2018 (VII ZR 46/17)
vorgenommen hat.
Ein Ehepaar hatte im Außenbereich seines Hausgrundstückes Natursteinplatten verlegen/anbringen lassen. Innerhalb der Gewährleistungsfrist (5 Jahre) kam es unter anderem zu Rissen, Ablösungen der Platten, zu Kalk- und Salzausspülungen, zu Farb- und Putzabplatzungen und zu starken Durchfeuchtungen des Putzes. Es hat deshalb vom Bauunternehmen einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten der
Mängelbeseitigung und vom Architekten (gesamtschuldnerisch) Schadenersatz (gerichtlich) gefordert.
Während des Verfahrens I. Instanz verstarb der Ehemann und die Witwe hat das Haus aus diesem Grund verkauft und noch während des laufenden Rechtsstreits ihre Klage vom geforderten Vorschuss für die Mängelbeseitigung auf Erstattung der fiktiven Mängelbeseitigungskosten umgestellt. Dem ist der Bundesgerichtshof mit seiner oben genannten Entscheidung nunmehr entgegengetreten. Er sieht jetzt – neu – in der Forderung fiktiver Mängelbeseitigungskosten, also solcher Zahlungen, die wegen der vorhandenen Mängel gefordert werden können, aber selbst nicht für die Mängelbeseitigung ausgegeben werden brauchen, eine – nunmehr unzulässige – Überkompensation des Geschädigten. Dieser muss sich nunmehr jetzt entscheiden, ob er den Mangel beseitigen lassen oder aber hinnehmen (behalten) will. Will der Bauherr den Mangel beseitigen lassen, kann er bis zur Grenze der Unverhältnismäßigkeit die von ihm tatsächlich aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten erstattet verlangen oder aber, wenn er die Mängel noch nicht begonnen hat beseitigen zu lassen, hierfür einen Vorschuss fordern, dessen Höhe er nur allgemein darzulegen braucht (z.B. mittels Kostenvoranschlag). Außerdem kann er von beiden (Bauunternehmen und Architekten) die Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten verlangen.
Will der Bauherr dagegen mit dem Mangel leben, bekommt er nur Minderung. Diese kann unterschiedlich berechnet werden. Wird das mit dem Baumangel behaftete Grundstück – wie in dem entschiedenen Fall – verkauft, kann sich die Minderung aus dem konkreten Mindererlös ergeben, wobei es auch möglich bleibt, einen höheren Minderwert darzustellen. Weiterhin ist es möglich, die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert des Grundstücks ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert des Grundstücks mit Mangel zu ermitteln.
Das kann dazu führen, dass es gar keine Minderung gibt, weil das Gebäude mit dem Mangel daran, gemessen am eigentlichen Wert des Grundstückes z.B. unbedeutend ist. Es ist allerdings auch möglich, die gesamte dem Bauunternehmen und dem Architekten gezahlte Vergütung herzunehmen und die darin enthaltenen mangelhaft erbrachten Leistungsteile herauszurechnen. Das kann im Einzelfalle bis zur Minderung der Vergütung auf Null führen.
Da nach alledem die Rechtsanwendung nicht einfacher geworden ist, kann ich Ihnen auf diesem Wege nur anraten, aber auch sehr gern anbieten, sich wegen weiterer Auskünfte mit mir über unsere Büros in Werdau oder Zwickau in Verbindung zu setzen.
Mitgeteilt durch Rechtsanwalt Alexander Diehl, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Diehl & Pape – Rechtsanwälte (Werdau und Zwickau)
